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開發商降價賣房又被叫停,誰該對高房價負最大責任?真相大白了
來源:樓市新觀 更新時間:2019/6/12 10:07:58   
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開發商降價賣房又被叫停,誰該對高房價負最大責任?真相大白了

房價高不高,專家們似乎早已達成一致意見:不高,房地產還有10-15年紅利期,房價“只漲不跌”地位不可撼動,未來雖然不會大漲,但是也會保持緩慢上漲的步伐。

一個誕生之初就是為了解決億萬民眾住房問題的民生行業,發展到最后卻畸形地以奢侈品的價格高居在上,這還能叫正常嗎?房價高不高不是專家說了算,底層的億萬剛需才最有發言權,在他們看來房價不僅高,而且高出了邊際。一二線買不起不說,三四線目測買一套剛需房至少也需要四五十萬,一個畢業的大學生工資收入就算月薪5000,也得不吃不喝七八年才能攢夠。

潘石屹建議年輕人留在北上廣深等大城市,因為這里資源多機會也多,更適合長期發展。但是就遭到很多人質問:房子問題你幫助解決嗎?這么高的房價不是年輕人不想留在大城市,但凡有點理想的人都知道大城市好,只是房價之苦豈是你們這些成功后的大佬們能體會的?

所以你要問我剛需現階段最真實的想法,那就是國家調控樓市能動點真格的,使出招數把房價降下來,打擊剛需撥亂反正這些聽起來美妙,但是對于我們買房還是沒有實質性幫助,最實惠的方式就是使出渾身解數把房價降下來。做不到這些,一切的一切都是枉然。

房住不炒的調控持續進行了兩年多了,為何到現在為止房價還是屢調不降,除了極少數城市房價有回調外,到目前為止全國95%以上的城市房價還是在緩慢上漲?即使當潘石屹說出,中國房地產已經不是剛需了,中國已經建了太多的房子了,房價為何還是不降呢?

近日發生的一件大事讓我看清了一些本質:澎湃新聞報道,繼邳州開發商降價2000/平被山寨協會通報批評,贛州開發商“特價房”被叫停之后,湖北恩施再次出現開發商降價賣房被地方部門叫停的真實案例(上圖)。

網上流傳著一份恩施市房地產協會文件,主題是關于《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》,其中明確寫道:有部分樓盤采取大幅度降價的辦法促銷,這些做法已引起社會廣泛關注并給恩施的房地產市場帶來了不利影響。針對社會反映比較強烈的斷崖式降價問題,近日,恩施市房地產協會組織相關人員對部分樓盤進行了調查核實。

文件說得非常明確,的確存在開發商大幅降價甩貨的情況,但是也存在很多企業違規銷售的現象,比如放出低價風聲誘惑蓄客、工抵房內部福利房形式變相降價、未領取預售證擅自售房、樓盤間拉客搶客不正當競爭等其它5種不正之風,恩施房地產協會經過調查之后,下發了4項整改措施。

這件事說大不大,因為恩施只是一個欠發達的四線城市,人口產業規模都沒有多少亮點,說小也不小,這次事件本身具有強烈的信號意義,地方房地產部門出手阻攔開發商對自家項目售價進行調整,到底意味著什么,值得深入探討。

這件事發生的背景值得先搞清楚:2019年剛剛過去了6個月,但是我們卻經歷了樓市從冷到熱再到冷的極限三連轉彎,中介和開發商宣傳的“樓市小陽春”或許存在,但毫無疑問也是壽命最短的。5月房產調控高達41次;40房企融資總額環比降超5成,創兩年來新低;5月歷來都是全國二手房成交的高峰期,但是今年全國二手房遭遇特大寒流,四大一線城市成交量將至冰點,熱門二線城市即使在人才引進政策升級的加持下也難逃全面下滑命運,多數城市成交量出現兩位數下滑;三四五線城市更是慘不忍睹,隨著4、5月份最后一波購房者下單完成之后,6月徹底進入“無量”市場。

在此背景之下,我們看到各地的開發商們都很捉急——融資受阻,房子又越來越不好賣,19年又是房企償債高峰期,還有幾千億的銀行欠款需要償還,不急才怪!房子不好賣很顯然是購房者的預期沒達到,市場進入蟄伏期購房者可以一直保持觀望態度,但是開發商卻不能這么瀟灑,因為債務壓頂無法承受,只能通過降價走量的形式回款套現。

可事實已經證明了,開發商降價是個技術活,對于龍頭房企來說,明目張膽降價促銷都毫無壓力,但是對于中小房企來說,你敢降價,我就敢治你。

對此,開發商自己最有發言權。

我之前接觸的很多開發商高管都曾直言不諱說過,沒有哪個開發商是不想賣房子的,尋求規模的房企都在想方設法快周轉,恨不得沒拿證就把房子賣了,我們根本不像社會上宣傳的那樣,建好房子后捂著不賣,現在手握現金才是王道,保證企業的資金鏈穩健是當務之急。但經歷了多次降價被阻之后,現在基本上中小開發商是不敢玩降價這一套了,一方面老業主打砸阻撓惹不起,另一方面地方根本不允許你降價,即使是巧妙的打折促銷都很難進行,被發現就是警告約談,這意味著什么外行可能不太清楚,但是對于開發商來說就等于征信上給記了一筆,以后想在這個城市混下去就很難了。所以開發商也是有苦難言。

地產大佬孫宏斌日前的幾句話也道出了樓市的本質:目前來說,房價不漲還是核心訴求,短期內不會變化,當然,政府也不怕漲。中國的房地產特別簡單,不讓你漲也不讓你落,主要是防跌,漲了限購、限價,什么都限。跌也不能讓你跌,去年下半年的一城一策,主要是防跌的不是防漲的,有壓力才出來這種政策。

說來說去,其實不管開發商也好,炒房投資客也好,千千萬萬的購房者也好,都是被利用的工具罷了。中國樓市表面上是自由的市場經濟,其實質還是一場締造者的獨裁游戲,政策起到主導作用。地方的種種行為歸根結底是為了更好地售賣土地,房子是商品,具有商品絕大部分屬性,但價格終究是要服務于土地的。高房價和土地招拍掛制度有關,和炒房投資的興起有關,和開發商中介代理銷售的不合規操作有關,和一幫汗牛充棟的專家學者鼓吹有關,但最該為其負責的是誰,我不說大家也應該都心知肚明——中央治理樓市,調控房價的決心日月可鑒,但是地方對房地產的依賴太過嚴重,往往陽奉陰違,很多非常有用的政策,到了地方實施起來,往往效益大打折扣。

從這件事我們能看到哪些有用的信息?作為購房者還有必要繼續等待房價下跌再做出購房打算嗎?

首先,這種做法最要不得,會給炒房投機客形成“房價不會跌”的預期,開發商降價了,但是你看政府出面托底了,炒房投機信心大增,不利于市場穩定。即便協會口口聲聲說是為了“市場秩序、糾正市場亂象”,但還是反面作用更大,這類事件之所以屢屢發生,恰恰說明當地的房地產市場即將迎來不景氣;

其次,在我看來市場是托不住的,尤其是購房需求枯竭,人口大規模流失的欠發達城市,經歷了一輪狂歡之后,房價雖然逆勢漲上來了,但是虛假的繁榮是維持不住的,這一切終究還是市場上的真實供需決定的,供遠遠大于求,無論再怎么阻止還是避免不了下跌的命運,因為購房者根本不認你的價格,你能一直捂著不賣嗎?

再者,從這個事件中我們能看到市場的真實狀態,樓市蕭條時期,市場上的亂象越來越多,開發商為了賣房會使盡一切手段,購房者這個弱勢群體的權益需要自己來爭取和維護。越是這種群魔亂舞的時候,購房者越需要更加淡定,一切都按自身需求行動,不被外界干擾,才能最好避免被坑;

最后,我想說,三線以下城市今年的情況都不容樂觀,尤其是前兩年漲幅驚人的四五線城市,在棚改動力逐漸撤去之后,曾經買家云集的景象一去不復返,取而代之的是門可羅雀,一片蕭條。很多當地人看得很清楚:我們都分房或者買房了,家家都是幾套房子,外地人不可能來我們這鳥不拉屎的地方買房,早兩年開發建房的開發商都賺得盆滿缽盈跑了,后面來的開發商就只能慢慢賣房,做好打持久戰的準備。炒房投資在這里基本沒有賺錢的,當地很多人跟風借錢囤的房子,到現在都賣不掉,價格漲上去了,但是有價無市賣不掉也是事實,不相信你可以去市場上看看,現在新房一個月還能勉強賣幾套,二手房連人看都沒人看。過年過節還有點人氣,平常時節最繁華的街道都是死氣沉沉的,老人和小孩占大多數。

 

 

 



責任編輯:cprpu
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